A Multiplan Emprendimentos Imobiliários (BM&FBOVESPA:MULT3) anunciou ontem ter sido aprovada pelo Conselho Deliberativo do Clube Atlético Mineiro a proposta de aquisição de participação de 50,1% no shopping center Diamond Mall, em Belo Horizonte, Minas Gerais. Com a negociação, o Galo receberá R$ 250 milhões que serão utilizados para a construção do seu estádio próprio. O custo total da Arena do Galo (Arena MRV) está orçado em R$ 410 milhões.

Conforme matéria publicada ontem no Brazil Journal, a transação eleva a quase R$ 1 bilhão o valor gasto pela Multiplan na compra de participações em shoppings de seu portfólio apenas nos últimos 11 meses. A compra do controle do Diamond – o segundo shopping mais rentável da companhia, atrás apenas do Morumbi – consolida a dominância da Multiplan na capital mineira, onde também é dona do BH Shopping e do Pátio Savassi. O negócio anunciado hoje vem no momento em que a ação da Multiplan bate novas máximas históricas, ajudada pelo rali que abraçou o mercado brasileiro nas últimas semanas.

Os preços mostram que a Multiplan soube aproveitar a incerteza que se seguiu ao impeachment para dobrar a aposta nas melhores propriedades do portfólio da companhia. Desde outubro, a empresa aumentou sua participação no Morumbi, Barra Shopping e no Barigüi. O Diamond é o único shopping em que a companhia não detinha participação acionária direta. A Multiplan tem um contrato de arrendamento de 30 anos com o Clube Atlético Mineiro, dono do terreno, e que vencia em 2026. Com a compra, a Multiplan estendeu a concessão por mais 4 anos até 2030, e de quebra garantiu a sociedade com o clube após o fim do contrato.

A Negociação

O Atlético Mineiro abriu um processo competitivo para a venda do shopping. A avaliação do Diamond foi de R$ 785 milhões para um bem 100% desalienado. Como restam ainda 9 anos de alienação, este valor caiu para R$ 494 milhões. Foi feita uma consulta a 50 Grupos empresariais e de investimentos para saber se haveria algum interessado em comprar o Shopping. Apenas 5 se mostraram interessados mas só a Vinci Partners fez uma proposta no valor de R$ 220 milhões. A Multiplan então alavancou sua posição como operadora do empreendimento: além da participação societária a partir de 2030, conseguiu uma extensão do contrato e a redução do arrendamento pago ao Atlético por sete anos.

Para chegar à conta de R$ 250 milhões por metade do DiamondMall, o estudo projetou o valor do complexo daqui a nove anos – quando terminaria o arrendamento – e o trouxe para os dias atuais. O valor recebido pelo Atlético-MG em 2016 relativo a esse contrato foi de R$ 8,7 milhões. Como ainda faltam 9 anos, foi feita uma conta de valor presente (VPL) para achar o preço atual. Ou seja, pega-se o valor de R$ 785 milhões e desconta-se a uma taxa de 7,5% a.a. para chegar ao preço de 2017. Desta maneira, a avaliação da consultoria chegou ao valor de R$ 493,1 milhões.

O Diamond Mall foi construído em um terreno que pertence ao Atlético. No mesmo local, o Galo teve o estádio Antônio Carlos entre 1929 e 1969. O shopping, localizado em uma das áreas mais nobres da capital mineira, é a segunda fonte de receita do clube alvinegro, perdendo apenas para a cota da televisão. 90% das pessoas que frequentam o local são das classes A e B.

O contrato original, assinado em 1996, dava à Multiplan o direito a 90% das receitas do Diamond. Em troca, a companhia paga uma taxa de 15% desse valor ao Atlético Mineiro. O contrato valeria até 2026, e partir de então, a Multiplan precisaria devolver o ativo. No negócio anunciado hoje, tudo continua como está até 2022. De 2023 a 2030, a taxa paga para o Atlético caiu de 15% para 7,5% das receitas – dando à Multiplan 83,25% do faturamento. A partir de 2030, a empresa vira oficialmente sócia majoritária do empreendimento, recebendo 50,1%.

O Galo havia feito um projeto inicial de construção de seu Estádio com um orçamento de R$ 650 milhões. Houve então a necessidade de se adequar este projeto, às fontes de receitas disponíveis, baixando este custo para R$ 410 milhões. Deste total, R$ 250 milhões virão da venda de 50.1% do Diamond, R$ 60 milhões da venda de naming rights por 10 anos de exploração e R$ 100 milhões de venda de cadeiras cativas. O Atlético Mineiro faz questão de afirmar que do total R$ 410 milhões não virá nem 1 centavo será de órgão público e nem de dinheiro do Clube.

Briga Política

Até alguns dias atrás, a expectativa da torcida atleticana era grande em torno da decisão do clube sobre a construção do estádio. Isto porque uma ala de conselheiros do clube era contra a construção do estádio. O Conselho Deliberativo do Atlético tem atualmente 390 conselheiros aptos a votar. Segundo o estatuto, para deliberações como essas, que envolvem a alienação de um imóvel (no caso, o DiamondMall), é preciso a aprovação de dois terços da Casa, ou seja, 260 votos. Lembrando que o conselheiro que não comparece para votar é considerado um voto contra.

A ala contra o estádio enviou e-mail aos demais conselheiros se posicionando contra a construção da arena. Fato normal e aceitável. Mas o que chamou a atenção os argumentos apresentados. A principal alegação era que o Galo deixaria de faturar 100 milhões anuais com o Shopping. E que em 4 anos, gerindo 100% do Shopping, seria arrecadado o valor do estádio.

“Entendo que estamos entregando a galinha dos ovos de ouro de mão beijada para a Multiplan. Enquanto não apresentarem o contrato que o Atlético será sócio majoritário, não compactuarei”, ressaltou o conselheiro José Luiz Ribeiro de Melo. A atual diretoria, no entanto, garante que o clube mantém o poder de veto no caso de futuras decisões.

Porém, este argumento foi refutado pois seria irreal considerar um faturamento de 100% do shopping caso o Galo passasse a ser o administrador. Se a Multiplan saísse ela levaria consigo o nome do Shopping. Também levaria parte da credibilidade do edifício e de sua administração. Talvez levaria embora vários lojistas que acreditam na credibilidade administrativa de quem têm como carro chefe administração de empreendimentos e não um clube de futebol.

Vale ressaltar que a ala contra a arena tenta inserir nas tarefas da diretoria a administração de empreendimentos. Para os que estavam contra esta ideia, a administração de empreendimentos é outro ramo e não pode ser carro chefe do Clube Atlético Mineiro.

“Se você ver a matemática financeira, os números são muito favoráveis à construção do estádio. A gente vê uma tendência de uma diminuição de shoppings e varejo e o próprio futuro do Diammond é nebuloso”, projetou o conselheiro José Henrique Dias Salvador.

Com a aprovação no conselho do Atlético por 325 votos a favor e apenas 12 contra, o projeto da arena do Galo agora segue para a Câmara Municipal. A diretoria do Atlético encaminhará, por meio de Alexandre Kalil, um projeto de lei para apreciação dos vereadores. Se aprovado, será encaminhado à prefeitura para o processo de licenciamento ambiental junto ao Conselho Municipal de Meio Ambiente. Na última etapa de todo processo legal, a Secretaria de Regulação Urbana avaliará se o estádio receberá alvará de construção. A partir daí, o clube poderá dar início às obras.

Estádio do Galo – Arena MRV

Prestes a se transformar em realidade, o novo estádio do Atlético está pronto para sair do papel. Caso dê tudo certo, em 2020 os torcedores do Atlético já poderão usufruir da nova casa do Galo.  Para isso, o clube conta com alguns parceiros: A MRV, que além da doação do terreno, que vale R$ 50 milhões, está comprando o direito do uso de nome do estádio por R$ 60 milhões e próprios torcedores, com a venda de 4.700 cadeiras cativas para que eles possam ajudar na construção ao preço de R$ 25 mil cada pelo prazo de 15 anos. O clube busca receber R$ 100 milhões por venda das cadeiras cativas (60% já garantido pelo banco BMG).

Em entrevista ao Superesportes, Rubens Menin, presidente da MRV, explicou como funcionará o contrato de naming rights com o Atlético: “Esses R$ 60 milhões serão válidos por um contrato de dez anos. Nesse período, o estádio será chamado de Arena MRV. Depois, ao fim desse contrato, tem a opção de extensão por mais cinco anos. Seriam mais R$ 30 milhões”. No exterior, a venda dos naming rights é ação corriqueira e lucrativa para clubes de futebol, beisebol e basquete. No Brasil, entretanto, a prática não pegou. Os nomes oficiais de apenas três estádios nacionais estão ligados a empresas a partir desse tipo de negociação.

Futuro Caldeirão do Galo

O planejamento inicial sofreu pequenas alterações. Assim como no estádio Independência, a arena será semelhante a um caldeirão, com apenas 8m de distância das cadeiras ao campo. A arena terá estacionamento de 2,6 mil vagas, 46 bares e 36 camarotes, além de um espaço VIP com 3,6 mil lugares. A escolha do terreno no bairro Califórnia, na Região Noroeste da capital, levou em conta a logística do local, que está próximo a três estações de metrô e do Anel Rodoviário. O Atlético pretende instalar sua sede administrativa no local, além de arrecadar com bares e restaurantes em dias em que não houver jogos.

O projeto propõe a construção de um estádio multiuso com capacidade para 41.800 torcedores nas arquibancadas divididas em 12 setores – dois deles destinados à antiga “geral”, a preços populares. Além dos jogos de futebol, a ideia é receber também outros eventos, como shows, festivais e feiras, a fim de viabilizar economicamente a obra. A perspectiva é que o preço médio de ingressos seja de R$ 43,26. As médias de público esperadas são de 23 mil torcedores no primeiro ano e de 24 mil a partir da temporada seguinte. Com isso, o clube pretende ter a arrecadação líquida de mais de R$ 27 milhões já no primeiro ano de exploração.

Fim do Mineirão?!

A construção da arena do Atlético caiu como uma bomba em Belo Horizonte. Principalmente porque crescem os rumores de que o Cruzeiro, maior rival do Galo no estado, não vai ficar para trás e planeja também construir o seu estádio. O que faria do Mineirão, maior templo do futebol mineiro e um dos mais importantes do Brasil, um palco obsoleto.

Muitos afirmam que o Mineirão está fadado a definhar. Sua manutenção é considera difícil apenas com o Cruzeiro atuando por lá. E pior: caso a Raposa também construa sua arena, o Mineirão terá de sobreviver apenas com realização de eventos.

Samuel Lloyd, um dos diretores da Minas Arena, argumenta que o Mineirão não morreu e não vai morrer. Para ele, “um gigante deste tamanho não sofre transformações de uma hora para outra, é como manobrar um transatlântico, é preciso pensar em longo prazo e planos de viabilidade.”

Samuel considera que mesmo com a construção do novo estádio do Atlético, o Mineirão seria viável para o Cruzeiro já que o clube celeste não teria necessidade de fazer a própria arena, pois teria os mesmos gastos mensais para sua manutenção que tem hoje com o maior templo mineiro.

A parceria do Atlético com a BWA para utilização do estádio Independência também não teve sucesso. Conforme foi falado em um post aqui no site, em várias temporadas não houve retorno positivo para o clube. Embora confirme que houve prejuízo na sociedade do Independência, o Atlético não divulgou o montante desperdiçado nas temporadas disputadas no estádio.

Multiplan

Como o assunto principal do site é investimento e não futebol, vou aproveitar para finalizar este post com alguns dados sobre a Multiplan e o setor de shoppings em geral. A Multiplan é uma das maiores empresas da indústria de shopping centers do país. Gerencia e detém uma das melhores carteiras do setor, com 18 unidades em operação em grandes mercados consumidores do Brasil, como Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais, Rio Grande do Sul, Paraná, Distrito Federal e Alagoas, somando mais de 2 milhões de m² construídos.

Área de atuação da Multiplan

O sucesso dessa história está ligado diretamente à trajetória empreendedora de seu fundador e principal acionista, José Isaac Peres. Em 1963, ele fundou a incorporadora e promotora de vendas de imóveis Veplan Imobiliária Ltda. Em 1971, a Veplan já era uma das maiores incorporadoras do país, quando Peres realizou seu primeiro IPO na Bolsa de Valores do Rio de Janeiro. Posteriormente, promoveu a fusão da Veplan com a H.C. Cordeiro Guerra, resultando na Veplan-Residência. Em 1975 ele vendeu sua participação na Veplan-Residência para os sócios e criou a Multiplan.

Primeiros shoppings construídos pela Multiplan

Conforme dados extraídos no último relatório APIMEC, A taxa de ocupação atual geral dos shoppings da Multiplan está em 97,7%. Taxa esta considerada saudável para o mercado de shopping centers.

A maior parte da receita da Multiplan é proveniente da locação das lojas (75,8%). Em seguida vem as receitas de estacionamentos (14,6%) e serviços (7,6%).

O gráfico abaixo apresenta a comparação do desempenho das ações da Multiplan (MULT3) em relação aos seus pares e ao IBOVESPA.

O gráfico abaixo apresenta a comparação do desempenho das ações da Multiplan (MULT3) em relação ao CDI e ao índice de inflação oficial.

A tabela a seguir apresenta as receitas por shoppings. Estes dados foram extraídos do último release trimestral.

A tabela a seguir apresenta os resultados por shoppings em temos de vendas por metro quadrado, aluguel por metro quadrado e taxa de ocupação média.