XTED11: Caso Perdido ou Buy Opportunity?!

A longa novela do famigerado fundo de investimento imobiliário TRX Edifícios Corporativos – mais conhecido como o temido XTED11 – pode estar perto do fim, pelo menos do ponto de vista gráfico, rs. Depois de um longo período de acumulação, compradores estão aparecendo e cada vez menos dispostos a pagar preços abaixo de 19 reais pela cota. Seria o XTED11 um caso perdido ou um clássico buy opportunity?

Atualização: Nada mudou na situação do XTED11 desde que este post foi feito. A não ser o preço da cota que subiu de 19 reais para 25 reais no fechamento de hoje. Havia uma ordem de venda gigante na região de 24,50 que travou a subida do preço durante dias. Mas esta ordem sumiu no final da tarde de hoje. Insiders podem estar atuando, nunca saberemos. Quem compra agora está assumindo uma margem de segurança menor para um FII que está sem renda há meses. Eu não compro mais, pelo contrário, lancei uma venda em 28,28.

xted 11

O preço do XTED11 chegou a incríveis 16 reais no dia após delação da JBS. Digo “incrível” porque o VP/cota atual é de 48 reais. Ou seja, o FII foi negociado pode 1/3 do seu valor de mercado. Naquele dia fiquei tão envolvido na compra de ações que acabei me esquecendo de lançar uma ordem de pescaria nele. Depois disto realizei umas duas compras em 18,90 e só. Não me chamem de maluco, sou um mero comprador de vacância.

xted11

XTED11: Após dois meses acumulando em torno de R$ 18,00, compradores já estão dispostos a pagar acima de R$ 19,00.

XTED11, O Caso Perdido…

O XTED11 é um caso único na indústria de FIIs brasileira. Pela primeira vez na história, um fundo imobiliário corre o risco de ficar sem caixa para honrar seus compromissos financeiros. O fundo ainda tem uma reserva financeira e uma pequena receita mensal proveniente de um aluguel de parte do imóvel de São Paulo. Mas se nada de novo ocorrer nos próximos 2 meses, a partir de outubro o fundo entra no negativo (contudo esta situação mudou um pouco com a finalização da 2a. emissão de cotas como veremos logo a seguir).

Caso você mande um email para a administradora questionando o que está sendo feito para reverter a situação periclitante, a seguinte resposta padrão será enviada:

A equipe comercial da TRX, juntamente com a empresa contratada para comercialização dos ativos, CBRE, trabalha em duas possibilidades: locação e venda. Tais negociações exigem sigilo e por isso não são divulgadas aos investidores do Fundo e ao Mercado até sua conclusão, justamente para não prejudicar as conversas/negociações em andamento. Entendemos a sua preocupação como cotista e afirmamos que estamos envidando os melhores esforços para solucionar com brevidade a vacância dos imóveis, inclusive com a possibilidade de alienação, evitando maiores prejuízos ao Fundo e aos seus cotistas.

Vamos agora procurar entender como o fundo chegou nesta situação com uma série de eventos adversos nos últimos meses.

Imóveis

O FII TRX Edifícios Corporativos nasceu com três imóveis em carteira. Hoje tem apenas dois pois um foi vendido. A estreia do FII na bolsa em novembro de 2012 foi comemorada com alta como pode ser visto na matéria abaixo:

fii xted11 bolsa

Quem entrou no IPO do FII pagou 100 reais por cota (hoje está menos de 20 reais). Os recursos arrecadados foram utilizados para aquisição de um imóvel em Belo Horizonte (já vendido), um em São Paulo e outro em Macaé.

Dados do FII XTED11

O FII TRX Edifícios Corporativos XTED11 tem como objetivo a aquisição de edifícios e empreendimentos corporativos já construídos, com o intuito de auferir renda decorrente do recebimento de receitas de locação dos imóveis e, ocasionalmente, da alienação dos ativos imobiliários, ou dos direitos creditórios vinculados ou  decorrentes dos ativos imobiliários. É destinado a pessoas físicas, jurídicas, fundos de investimento e investidores institucionais, residentes no Brasil e no exterior, que tenham por objetivo obter rendimento mensal de longo prazo.

ABL: 13.510,29m²

Valor de mercado: R$ 27.325.487,75
Valor patrimonial: R$ 70.984.617,36
Número de cotas: 1.467.000
VP / Cota: R$ 48,38
Preço / VPA: 0,39 (60,73% de deságio)
Último Rendimento: R$ 0,00
Rendimento 12 meses: R$ 0,00

Imóveis do FII XTED11

Atlântico Office

Edifício inaugurado em 2007, considerado referência no município de Macaé, no Rio de Janeiro. Foram investidos cerca de R$ 7 milhões para que o imóvel pudesse ser adaptado ao padrão exigido pela Petrobras. É composto por uma torre com 12 pavimentos, divididos em quatro andares de garagem com 154 vagas e andar térreo com pé direito duplo no floyer. Há, ainda, um centro de negócios e um auditório com capacidade para 50 pessoas no mezanino, seis pavimentos com cinco salas por andar e cobertura composta por quatro salas com terraço privativo. Veja abaixo o anúncio de aluguel do edifício:

xted11 atlantico office

Área do terreno: 1.600,00 m2
Área bruta locável: 7.012,00 m2
Valor do imóvel: R$ 42.100.000,00

GT-Plaza

Inaugurado em 1991, próximo à Avenida das Nações Unidas e à estação de Metrô Santo Amaro, o edifício passou por um retrofit completo para adequação de suas características e consequente relocação a patamares de mercado, no ano de 2011. O edifício possui 7 andares, dois conjuntos por andar, 1 subsolo e 146 vagas de garagem divididas entre o subsolo e o pátio externo. Veja abaixo o anúncio de aluguel do edifício:

xted11 gt plaza

Área do terreno: 4.067,00 m2
Área bruta locável: 6.548,23 m2
Valor do imóvel: R$ 28.700.000,00

Este prédio tem atualmente uma área de 437 m2 alugada até maio de 2021 para a BR Connection, empresa paulista especializada em segurança da informação.

Vacância Atual do XTED11

Como pode ser visualizado na figura abaixo, o prédio de Macaé apresenta uma vacância atual de 100% que corresponde a uma vacância financeira de 72,3% do FII. Já o prédio de São Paulo possui uma apresenta uma vacância financeira de 26%.

xted11 vacanciaO tormento dos cotistas do XTED11 começou quando a Petrobras decidiu desmobilizar parte da equipe de Macaé. Na ocasião a TRX emitiu o seguinte fato relevante ao mercado:

Sobre a revisão das bases contratuais solicitada pela locatária PETROBRAS, comunica que apesar dos esforços da TRX em propor alternativas para viabilizar a manutenção da locação no imóvel localizado em Macaé/RJ, melhor descrito e caracterizado abaixo, a Petrobras decidiu por rescindir o contrato de locação em vigor, se comprometendo a permanecer no imóvel até o dia 27 de maio de 2016. Conforme prevê o contrato de locação, não há incidência de multa no caso de rescisão antecipada pleiteada após decorridos 24 (vinte e quatro) meses de locação. A TRX envidará todos os esforços na busca de novo(s) locatário(s) para reposição do atual com a maior celeridade possível, porém se a vacância perdurar, poderá haver redução na rentabilidade mensal do Fundo, a partir do mês subsequente ao da devolução do imóvel.

Já que notícia ruim não vem sozinha, neste ano de 2017 foi a Peugeot também pulou fora do barco. Em 22 de junho de 2017, foi divulgado um Comunicado ao Mercado para informar aos cotistas do Fundo e ao  mercado que em complemento ao Fato Relevante datado de 04 de janeiro de 2017, se concretizou a saída da PEUGEOT CITRÖEN DO BRASIL AUTOMÓVEIS LTDA. (“PEUGEOT”), da unidades 11, 12, 21 e 22 do Edifício denominado GT Plaza, situado no Município de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Engenheiro Pitta Brito, n° 779, com o recebimento de multa rescisória no valor de R$ 110.678,86 (cento e dez mil, seiscentos e setenta e oito reais e oitenta e seis centavos). Ainda foi informado que com a saída do referido locatário a vacância do imóvel atingiu aproximadamente 92,8%.

Impacto da Vacância na Rentabilidade XTED11

No gráfico abaixo podemos ver o impacto da vacância na rentabilidade do fundo imobiliário. No ponto 1 temos um aumento do yield em função do recebimento da multa por desocupação antecipada da Peugeot. No ponto 2 o yield começa a cair em função da desocupação da Petrobras. No ponto 3, que vai de julho em diante, temos rentabilidade zero em função da “quase nenhuma” receita imobiliária do fundo.

xted11 rendimentos

Impacto da Vacância no Preço da Cota do XTED11

No gráfico abaixo podemos ver o impacto da vacância no preço da conta do fundo imobiliário. No ponto 1 temos o impacto decorrente da amortização de cotas referente ao valor do imóvel Itambé (R$ 22,65 por cota). No ponto 2 temos o efeito decorrente da divulgação ao Mercado sobre a intenção da Peugeot em desocupar o imóvel de São Paulo/ SP. No ponto 3  temos o efeito decorrente da divulgação ao Mercado sobre a intenção da Petrobras em desocupar o imóvel de Macaé/ RJ. No ponto 3 temos o efeito decorrente da divulgação ao Mercado sobre a decisão da Petrobras em desocupar o imóvel em Macaé/ RJ.

xted11 fatos relevantes

Fluxo de Caixa do XTED11

Na tabela abaixo podemos ver a projeção de fluxo de caixa do FII até dezembro deste anos. Em julho tivemos a receita de R$ 100.546,49 em função do recebimento da multa rescisória da Peugeot. A partir de agosto temos projetada apenas a receita (R$ 16.291,50) do aluguel da BR Connection no edifício de São Paulo.

xted11 fluxo de caixaO FII termina julho com cerca de R$ 541.564,21 em caixa (aplicação em fundo DI). Em função de despesas mensais da ordem de R$ 265.000, o fundo termina o mês de outubro com um deficit financeiro de cerca de R$ 259.580.

2a. Emissão de Cotas do XTED11

Na assembleia de abril de 2017, foi colocado em pauta a 2a. emissão de cotas do FII:

Dada a alta vacância atual nos imóveis integrantes do patrimônio do fundo, propomos aceitarem a realização da 2º emissão de cotas, para que o Fundo continue conseguindo honrar com seus compromissos financeiros. É importante ressaltar que a Administradora em conjunto com a Gestora do fundo estão envidando os melhores esforços para reduzir a vacância do Fundo, buscando sempre manter a qualidade nas locações e atender as expectativas dos cotistas.

Em 30 de maio, a administradora informou o encerramento do período para o exercício do direito de preferência conferido aos cotistas do FII para subscrição das cotas da 2ª emissão de cotas do fundo.
O Direito de Preferência foi exercido na subscrição de 30.287 Cotas, no preço de emissão equivalente a R$ R$ 18,43, ao qual foi acrescido o custo unitário de distribuição por cota de R$ 0,27, de forma que o custo total para aquisição de cada cota foi equivalente ao Preço de Emissão somado ao Custo Unitário de Distribuição, totalizando R$ 18,70 por cada cota subscrita.

Durante o Período de Preferência foram subscritas cotas correspondentes a 9,30% do Volume Total da 2ª Emissão, de forma que permanecem pendentes de distribuição o volume de até R$ 5.441.826,10, correspondentes a até 295.270 cotas.

Em 26 de julho a administradora informou o encerramento da 2ª emissão de cotas do FII. Após o encerramento do Período de Preferência, o Coordenador Líder iniciou seus esforços em busca de
investidores para as Cotas remanescente que foram objeto da Oferta Restrita, de forma que foram
subscritas e integralizadas 295.270 Cotas, tendo sido distribuído o Volume Total da 2ª Emissão.

Buy Opportunity?!

O valor captado com a 2a. emissão de cotas dará um fôlego ao fundo mas não será sua salvação. Apenas duas soluções são possíveis: venda dos imóveis e, obviamente, a locação dos imóveis. A situação do imóvel de Macaé é a mais crítica pois a cidade enfrenta atualmente uma severa crise imobiliária em função da própria crise Petróleo-Petrobras. Quando ao processo de captação de novos inquilinos, a administradora informa:

Imóvel de São Paulo

fii xted11 aluguel

Imóvel de Macaé

xted11 alugueis

Como podemos ver, o futuro do imóvel de Macaé é negro. Já o imóvel de São Paulo tem chances reais de ser locado. Acredito que, ao se concretizar o aluguel do GT-Plaza, a cota subiria para patamares acima de 30 reais (conta de padeiro). Apenas a locação do imóvel de Macaé seria suficiente para levar a cota para perto do valor patrimonial. Então, pode sentar e esperar.

Fonte

suno research recomendação

8 comentários em “XTED11: Caso Perdido ou Buy Opportunity?!

  1. André Rockenbach Responder

    comprei a 18 e a mão da venda chega a coçar nesse momento…
    vamos ver até onde vai, acompanhando…

    • Ábaco Líquido Autor do postResponder

      Saudade daqueles 18… fiz algumas compras ali tb, quero vendê-las nos 28. abraço!

  2. Investidor de Risco Responder

    Como vc disse, o imóvel Macaé é o mais complicado desse fundo. Na época que estava locado para Petrobrás o aluguel era em torno de R$ 100,00 / m2. Macaé tem algum mercado para suportar metade desse valor.
    – Supondo que consiga alugar o prédio inteiro por 45,00 / m2 a receita desse imóvel seria de aproximadamente 320k mensais.
    – Já o imóvel GT Plaza está alugado um pouco abaixo de 40,00 / m2 o que daria uma receita anual por volta de 260k se chegasse a 0% de vacância.
    – Enfim, vejo um potencial máximo de receita de 580k, se tudo tudo tudo tudo tudo der muito muito muito muito certo para esse FII… rsrsrsrsrs
    – Com despeisas de 280k o lucro liquido mensal do FII seria uns 300k. 95% disso dividido por 1.792.557 cotas dá + ou – R$ 0,16/cota… Este é o potencial máximo máximo máximo que enxergo para esse FII.

    Dado o potencial de receitas ajustado para a realidade, pra mim esse VP será corrigido para baixo na próxima avaliação dos imóveis… Lembrando ainda que no próximo relatório já atualiza a quantidade de cotas resultante da recente emissão. Pelo que vi o VP já cai para uns 40,00 por cota.

    Tenho minhas dúvidas se estamos diante de uma barganha…

    obs: fiz as contas correndo aqui… corrija se tiver feito alguma bobagem…

    • Ábaco Líquido Autor do postResponder

      Fala IdR!

      O mercado sempre precifica tudo. O preço atual não é uma barganha dada as condições atuais dos imóveis, não há almoço grátis. Quem compra agora simplesmente está comprando uma expectativa de locação, que pode se concretizar ou não. De qualquer forma, gostei muito das suas contas, enriqueceram muito o post.

      Abraço e obrigado!

  3. soldado do milhao Responder

    Tá querendo levantar o bola pra chutar longe kkk
    Brincadeiras a parte eu mantenho esse FII mais como torcedor mesmo. Agora fico pensando porque não fazem um leilão do aluguel e pronto faz tipo leilão de flores que começa num valor e vai abaixando .. melhor empatar do que ficar levando prejuízo.

  4. buccolo Responder

    Cara, eu acompanho o TRXL11, administrado pela mesma empresa, e confesso que desconfio dessas bolinhas verdes! Faz um tempão que o nível de vacância é o mesmo.

    No caso do TRXL11 temos “apenas” 50% de vacância.

    Será que estão apenas focados no XTED11?

    • Ábaco Líquido Autor do postResponder

      Opa, também tenho o TRX Logística em carteira. Realmente não sei o que se passa por lá, mas o preço atual reflete a vacância, comprar estes fundos é simplesmente apostar em locações futuras, mas se não ocorrer não sei dizer, se soubesse faria um all in, rs. Mas tenho um sentimento que passar de 19 reais para 30 reais é factível, vejo um upside de 50% aí no XTED.

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