Aprenda aqui como declarar FIIs (fundos de investimentos imobiliários) no Imposto de Renda 2017. Veja como fazer para venda e recebimento de aluguéis.

Como Declarar FIIs?

FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são ativos financeiros negociados em mercados de capitais. Nesses mercados são negociados títulos, valores mobiliários e ativos financeiros que, de acordo com as características do ativo ou contrato objeto da operação, podem ser classificados em dois grandes segmentos: mercado de renda variável e mercado de renda fixa.

O mercado de renda variável, como o próprio nome diz, compõe-se de ativos de renda variável, que são aqueles cuja remuneração ou retorno de capital não pode ser dimensionado no momento da aplicação. Exemplos são ações, ouro, fundos de investimento imobiliários, e os contratos negociados nas bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas.

O investidor de FIIs não precisa recolher imposto de renda sobre os rendimentos recebidos pois os mesmos são isentos de tributação. Contudo, os rendimentos devem ser declarados na declaração de imposto de renda. Além disto, ganhos de capital com operações de vendas das cotas de FIIs também devem ser declarados.

O lucro líquido nas vendas de cotas é tributado em 20% e não são diferenciadas operações normais de operações day-trade como ocorre com ações. Também não existe isenção para operações normais (em ações existe para os meses com até R$ 20.000 em vendas). O imposto devido é apurado mensalmente e deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte.

Os prejuízos auferidos de vendas de cotas podem abater os lucros dos meses seguintes. Quanto às amortizações, estas devem ser consideradas na composição do saldo financeiro e não como rendimentos pagos. Deste modo a amortização deve ser somada ao valor do resgate para apurar os lucros ou prejuízos.

O imposto de renda sobre vendas com lucros de FIIs deve ser calculado pelo investidor com base no lucro das vendas realizadas no mês anterior e pagas por DARF até o último dia do mês seguinte. Os custos de corretagem e emolumentos podem ser descontados do cálculo do lucro/prejuízo.

Como Declarar FIIs – Saldo

Se o investidor possuía FIIs na carteira em 31 de dezembro, será preciso declará-los na ficha de Bens e Direitos sob o código 73, de acordo com o informe de rendimentos enviado pela administradora. É preciso informar a administradora do fundo e seu CNPJ, a quantidade de cotas que o investidor detém e, se a conta for conjunta, o nome e o número do CPF do outro titular.

No programa para preenchimento da declaração IRPF devem ser executados os seguintes passos:

1 – Selecionar a ficha de declaração “Bens e Direitos” uma vez que cotas de fundos são consideradas bem e portanto devem ser declaradas. (Ver destaque 1 da figura a seguir)

2 – Na ficha “Bens e Direitos” clicar o botão “Novo” para incluir uma nova posição de FII ou “Editar” para modificar uma posição de FII já lançada. (Ver destaque 2 da figura a seguir)

como declarar fiis

3 – Para inclusão ou modificação será utilizado o formulário “Dados do Bem” apresentado na figura abaixo:

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4 – No formulário “Dados do Bem” o investidor deverá especificar os seguintes campos:

Código: Selecionar a opção “73 – Fundo de Investimento Imobiliário”
Localização (País): Selecionar a opção “105 – Brasil”
Discriminação: O texto é livre mas deve-se especificar a quantidade de cotas, o nome ou código do fundo, CNPJ e a corretora utilizada para a compra
Situação em 31/12/2014: Se o fundo foi adquirido no ano de 2015 então este campo deve ser mantido zerado, se o fundo foi adquirido em anos anteriores a 2015 então o valor do campo deve ser preenchido à partir da declaração anterior
Situação em 31/12/2015: Preencher com o valor de compra de todas as cotas especificadas. (Se foram realizadas mais de uma compra então multiplicar o preço médio pela quantidade de cotas. O investidor pode também acrescentar as despesas das operações de compra no valor total)



Como Declarar FIIs – Lucro/Prejuízo de Vendas

O investidor que realizou vendas de cotas de FIIs no ano de 2015 deverá declarar o resultado consolidado destas vendas, mês a mês, tendo elas gerado lucro ou não. Todos os resultados mensais deverão ser lançados, independente do valor vendido (para FIIs não há a regra do limite de 20K que existe para as vendas de ações).

É recomendado que o investidor apure suas vendas mensalmente de forma a recolher no mês subsequente ao mês da venda o imposto devido no caso de lucro auferido. A alíquota atual estabelecida pela Fazenda é de 20% sobre o lucro, independente do tempo de permanência com as cotas.

A fórmula para o cálculo do imposto a ser pago é a seguinte:

Lucro = Valor de Venda – Valor de Compra – Taxas (corretagens e emolumentos)
Se Lucro > 0 Então: Imposto a Pagar = Lucro * 0,2

Por outro lado os prejuízos devem ser abatidos dos lucros. Tanto os ganhos quanto as perdas devem então ser declarados justamente para que essa compensação possa ser feita. É possível compensar perdas em operações comuns com ganhos em operações day trade e vice-versa, uma vez que a alíquota é a mesma.

Contudo, prejuízos com a venda de cotas de FIIs só podem abater ganhos com FIIs, não sendo possível abater ganhos com ações, por exemplo. O oposto também não é possível.

O recolhimento do imposto de renda sobre os ganhos com fundos imobiliários é de responsabilidade do cotista, e deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à operação, por meio de DARF, código 6015. O documento pode ser preenchido no próprio internet banking ou por meio do programa Sicalc, da Receita. Em caso de DARF em atraso, é preciso usar o Sicalc, uma vez que o programa já calcula a multa e os juros automaticamente.

No programa para preenchimento da declaração devem ser executados os seguintes passos:

1 – Selecionar a opção “Operações Fundos Invest. Imob.” na seção “Renda Variável”. (Ver destaque 1 da figura a seguir)

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2 – No formulário “Ganhos Líquidos ou Perdas” do titular ou dependente (dependerá de quem possui as cotas) o investidor deverá lançar as informações mensais apuradas no ano de 2015. Na coluna “Resultado Líquido do Mês” (Ver destaque 2 da figura acima) deverão ser lançados os lucros e prejuízos mensais.

3 – Na coluna “Resultado Negativo até o Mês Anterior” relativa ao mês de janeiro (Ver destaque 3 da figura acima), deverá ser lançado o resultado negativo de dezembro/2014 se este existir.

4 – Na coluna “Imposto Pago” (Ver destaque 4 da figura acima) deverão ser lançados os valores de impostos pagos mês a mês.

Como Declarar FIIs – Distribuições de Rendimentos

A fim de incentivar o mercado de FIIs, o governo isenta investidores pessoa física de pagarem impostos de renda sobre os rendimentos dos ativos (distribuições de aluguéis). São isentas de imposto de renda, porém devem ser declaradas, as distribuições de rendimentos de FIIs com cotas negociadas exclusivamente em bolsa e com mais de 50 cotistas para investidores pessoa física com menos de 10% do total de cotas.

No programa para preenchimento da declaração devem ser executados os seguintes passos:

1 – Selecionar a ficha de declaração “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” uma vez que a distribuição de rendimento de FII é isenta de imposto. (Ver destaque 1 da figura a seguir)

2 – Na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” selecionar a opção 24 (Outros) pois não existe uma opção específica para este tipo de rendimento. (Ver destaque 2 da figura a seguir)

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3 – Será exibido o “Quadro Auxiliar para Transporte de Valor” como mostrado na figura abaixo:

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4 – Este quadro possibilita a inclusão de rendimentos através do botão “Novo” bem como a modificação de um rendimento já lançado através do botão “Editar” e a exclusão através do botão “Excluir”.

5 – Para incluir ou modificar uma declaração de rendimento é utilizada a janela “Rendimentos” apresentada na figura a seguir:

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6 – Nesta janela o investidor deve especificar os seguintes campos (todos obrigatórios):

– Tipo de beneficiário (Escolher entre Titular e Dependente de acordo com o possuidor do FII)
– Beneficiário (Se for o titular não necessita selecionar esta opção pois a mesma é automática)
– CPF/CNPJ da Fonte Pagadora (Especificar de acordo com o informe de rendimentos recebido via correio, geralmente é o CNPJ da administradora e não o do FII. Caso não tenha recebido o informe via correio o investidor pode solicitar o envio via e-mail)
– Nome da Fonte Pagadora (Especificar de acordo com o informe de rendimentos recebido)
– Descrição (O texto é livre, particularmente escrevo “Distribuição de Rendimentos do FII…”)
– Valor (Especificar de acordo com o informe de rendimentos recebido)

Como Declarar FIIs – Vídeo

Como Declarar FIIs – Dúvidas mais Comuns

Questão 1: Recebi carta do fundo com os valores que recebi dos dividendos, porém não tem os valores da situação em 2014 e 2015 das ações.Eu tirei um extrato e consegui os valores.Eu posso somar todos os valores de 2015 e colocar na declaração ou é outro procedimento? Além disso, no documento que recebi tem um campo que eu não entendi.Tem escrito posição de ativos na instituição depositária.Isso precisa declarar?

Resposta: Você não irá receber informativo das suas posições, você precisa fazer o cálculo de acordo com o preço médio que deve levar em consideração o valor de compra e as taxas pagas. Para informar a posição no fim do ano eu não uso os informes recebidos. Apenas calculo o PM e multiplico pela quantidade de ativos. A receita vai sempre querer saber o valor do seu patrimônio, e em relação a ativos de renda variável, seja ações ou FIIs, a regra é sempre calcular o PM do ativo e multiplicar pela quantidade.

Questão 2: Vendi cota do FII em 2014 e obtive lucro mais não paguei imposto. Entrei no SICALC e calculei o imposto devido com os juros e paguei atrasado agora em 2015. Como faço para informar no IRPF 2015 que paguei esse valor atrasado?

Resposta: É necessário você atualizar os campos “Imposto Devido” e “Imposto Pago” conforme os cálculos de multa que você realizou. Atualize até o mês da regularização.

Questão 3: Quando eu for declarar em 2017, em ” Bens e Direito ” , vou ter que declarar os valores que fecharam o ano de 2016 mesmo sem ter declarado esses FIIs? No sistema do SICALC são apurados apenas lucros/prejuízo em vendas? Caso eu não tenha feito nenhuma, sera 0?

Resposta: Se você começou comprar os FIIs neste ano então só no ano que vem deverá considerá-los como bens já que a declaração sempre refere-se ao ano anterior. Se você não vender nenhum FII até o final de dezembro então não precisará se preocupar com lucro ou prejuízo na declaração do ano que vem.

Questão 4: Em um mês realizei 3 vendas de cotas de FIIs. Em duas vendas tive prejuízo e em uma delas obtive lucro. A soma dos prejuízos é maior que o lucro da operação de ganho. Nunca havia vendido cotas de FIIs, ou seja, não tendo prejuízos a compensar. Também tenho a intenção de vender ações com bom lucro, mas respeitando o limite de 20k para o valor total de ações vendidas. Porém, a somatória das vendas de FII e ações superará 20k no mês. Estarei isento do pagamento de IR, visto que a venda de ações não ultrapassará 20k no mês, e os prejuízos na venda de FIIs são maiores que os lucros em FII?

Resposta: Como a soma dos prejuízos é maior que o lucro então não há imposto a recolher no mês seguinte. Sobre as ações, como o valor de venda é abaixo de 20.000 então não há imposto a pagar. Mas lembre-se de que para a questão do limite de 20.000 só entra neste valor o montante de ações negociadas.

Questão 5: Tenho prejuízo acumulado em operações normais em ações, posso compensar estes prejuízos em eventuais lucros em operações normais envolvendo FII?

Resposta: Não pode pois a contabilização das operações com ações deve ser distinta das operações com FIIs.

Questão 6: Em junho na minha primeira venda de FII tive lucro de R$1.000 e recolhi o imposto em julho. Em outubro tive prejuízo de R$1.000. Como eu faço resgatar o IR que paguei em julho? Pergunto isto porque se eu não tivesse recolhido o imposto, na declaração de ajuste não teria nada a pagar já que o lucro de R$1.000 seria compensando pelo prejuízo, correto?

Resposta: A lei não permite compensar prejuízos com lucros anteriores. Caso não tivesse pago o DARF do lucro de julho teria que gerar um DARF hoje somando até 30% de multa (se for espontâneo, de sua parte) ou até 170% se de ofício, descoberto pela receita, mais juros de 1% + correção monetária.

Questão 7: Para quem nunca declarou imposto de renda, nem como isento por causa do valor mínimo, é necessário declarar as operações de FIIs mesmo que sejam pequenas?

Resposta: Sim, como operou em bolsa deve declarar as operações realizadas e o saldo no final do ano na área de bens.

Questão 8: Em agosto fiz uma venda de FII e tive um prejuízo de 1000 reais e em novembro fiz outra venda de outro FII e tive lucro de 2000 reais. Devo pagar o imposto sobre a diferença, correto? (1000 reais no caso). Outra dúvida: ouvi dizer que operações realizadas (compra e posterior venda) em menor de 180 dias o imposto é de 22,5%? procede?

Resposta:  Sim, o imposto é sobre o lucro abatido dos prejuízos anteriores. Imposto regressivo só cabe para investimentos de renda fixa. Com FIIs o lucro sobre a venda das cotas é de 20%, independentemente do tempo e do valor. 

Questão 9: A taxa de custódia mensal fixa pode ser somada ao custo operacional de compra e venda de FIIs? Como fazer isso corretamente numa carteira de vários ativos incluindo ações? Tem meses que compras ou vendas não ocorrem.

Resposta: Esta taxa pode entrar nos custos das operações. No mês em que ocorrer movimentações de compra e venda você pode fazer o rateio da taxa nos custos dos ativos.

Questão 10: Se o lucro com minhas vendas de FIIs for inferior ao prejuízo que tenho a compensar como devo proceder? Simplesmente não gero o DARF e a vida segue? Ou devo pagar o DARF com o lucro e a compensação será feita na DIRPF anual?

Resposta: Não deve gerar o DARF enquanto tiver prejuízo anterior a compensar. Quando tiver lucro maior que o prejuízo anterior deve gerar o DARF no mês seguinte.

 

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2 thoughts on “Como Declarar FIIs?

  1. LLOBO Reply

    Parabéns pelo site, e pela didática, comecei em fiis ainda esse ano out/2016. E me surgiram algumas dúvidas.
    Quando eu for declarar em 2017, em ” Bens e Direito ” , vou ter que declarar os valores que fecharam o ano de 2016 mesmo sem ter declarado esses fiis?
    No sistema do Sicalc , são apurados apenas lucros/prejuízo em vendas? Caso eu não tenha feito nenhuma, sera 0 ?

    • Ábaco Líquido Post author

      Lobo,
      Obrigado!
      Então, se você começou comprar os FIIs neste ano então só no ano que vem deverá considerá-los como bens já que a declaração sempre refere-se ao ano anterior.
      Se você não vender nenhum FII até o final de dezembro então não precisará se preocupar com lucro ou prejuízo na declaração do ano que vem.
      Abraço!

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