Pergunta do Contribuinte: Bom dia, tenho uma construção de imóvel com projeto aprovado em andamento que em 31/12/2015 o valor era 110.000,00. Esta construção teve avanço em 2016 no assentamento de revestimentos, colocação de gesso e calçadinha. Posso declarar em 31/12/2016 um valor aproximado de 125.000,00, sendo que a mão de obra foi feita por mim mesmo? Obrigado.

Esta é uma dúvida muito comum para os pequenos construtores que costumam construir suas próprias residências ou mesmo realizar alguns serviços no imóvel durante a construção do mesmo, como foi o caso do nosso leitor. No meu entendimento, só poderão ser acrescidos no valor da obra os custos que efetivamente possam ser comprovados. No caso da mão-de-obra própria, estes custos não devem entrar pois não há como comprovar.

A Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de Outubro de 2001 define as despesas que podem integrar o custo de aquisição dos bens imóveis:

“Art. 17 . Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

I – bens imóveis:

a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;

c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;

d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

f) o valor da contribuição de melhoria;

g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;

h) o valor do laudêmio pago, etc.;

Considerando definição de que as despesas devem ser comprovadas com documentação hábil e idônea, as despesas com a mão de obra informal não podem incorporadas ao custo do imóvel.

Veja também como declarar imóvel financiado, quitado, aluguel, etc…

Como Declarar Construção de Imóvel no IRPF 2017?

Em linhas gerais, pode-se dizer que as despesas de construção podem ser agregadas ao custo de aquisição do imóvel. Contudo, é importante ressaltar que as construções devem ser aprovadas pelos órgãos municipais competentes, tanto o projeto quanto (alvará para construção) quanto a fiscalização final do mesmo (“habite-se”).

Para quem está construindo, todas as obras, incluindo os valores com materiais e mão-de-obra, precisam ser declaradas no imposto de renda. É importante ressaltar, que antes de declarar qualquer valor, é preciso reunir todas as notas fiscais e recibos de pagamentos realizados durante o processo de construção. Dessa forma, o contribuinte poderá informar a soma dos valores gastos e ao final, incluí-los no valor do imóvel.

Para declarar a construção de um imóvel, como uma casa residencial, no imposto de renda 2017 deve-se levar em conta dois questionamentos:

1 – O imóvel terminou o ano anterior ainda em construção?

2 – O imóvel teve a construção finalizada no ano anterior mas ainda não foi realizada a averbação em cartório?

3 – O imóvel teve a construção finalizada no ano anterior e já foi realizada a averbação em cartório após a concessão do “habite-se” pela prefeitura?

Como Declarar Construção de Imóvel em Andamento?

Aqui iremos considerar que o imóvel não teve a construção finalizada no ano anterior, ou seja, a construção do mesmo ainda estava em andamento no dia 31/12/2016.

O primeiro passo é realizar a declaração do terreno no qual a construção está sendo realizada. A declaração deve ser realizada na ficha Bens e Direitos com o código 13 – Terreno. Se o contribuinte já possuía o terreno em 2015, então basta repetir o valor declarado nos campos Situação em 31/12/2015 e Situação em 31/12/3016. Se o terreno foi adquirido em 2016 então o campo de situação em 31/12/2015 deve ficar zerado. No campo Discriminação devem ser inseridos todos os principais dados do terreno de acordo com a escritura do mesmo.

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O segundo passo é declarar a construção propriamente dita. A declaração deve ser realizada na ficha Bens e Direitos com o código 16 – Construção. Se o contribuinte a construção foi iniciada antes de 2016, então basta o campo Situação em 31/12/2015 deve conter o valor declarado em 2015. O campo Situação em 31/12/3016 deve conter o valor declarado em 2015 acrescido de todas as despesas com material e mão-de-obra em 2016. No campo Discriminação devem ser inseridos os dados relativos a estes gastos.

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Como Declarar Construção de Imóvel Finalizada no Ano Anterior mas Sem Averbação?

Se o registro do terreno em cartório não foi averbado após a obtenção do habite-se então, do ponto de vista legal, o imóvel construído ainda não existe. Desta forma, a declaração do mesmo segue o exemplo acima. Para fins de histórico, o contribuinte pode colocar no campo Discriminação uma nota informando que a construção foi concluída mas aguarda-se os procedimentos legais para averbação.

Como Declarar Construção de Imóvel Finalizada no Ano Anterior mas com Averbação?

Se o registro do terreno em cartório foi averbado após a obtenção do habite-se então, do ponto de vista legal, o imóvel construído já existe. Para realizar a declaração do imóvel construído, abra a ficha Bens e Direitos e escolha o código correspondente à construção, por exemplo 12 – Casa. Informe no campo Discriminação todo o histórico do bem, incluindo os dados do terreno e da construção. O campo Situação em 31/12/2016 deve conter a soma do valor de aquisição do terreno e de todos os custos com construção devidamente documentados.

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Deve-se dar baixa nas declarações anteriores de terreno e construção, para isto basta colocar o valor zero no campo Situação em 31/12/2016 destes itens na ficha de bens e direitos.

Guarde toda a documentação por pelo menos 5 anos, mesmo que o imóvel construído tenha sido vendido pois a Receita Federal tem até 5 anos para analisar, fiscalizar e auditar a declaração de imposto de renda.  É bom tirar cópias já que alguns cupons fiscais se apagam com o tempo. Também é aconselhável manter uma planilha atualizada desses custos contendo os valores e os nomes dos estabelecimentos onde foram comprados materiais e dos profissionais que prestaram serviço.

Definições Importantes para Construção de Imóvel

Fluxo de Formalização do Imóvel Construído

O “habite-se” é o documento expedido pela prefeitura do município onde está localizado o imóvel que formaliza a existência de uma construção sobre um terreno. O “habite-se” deve ser levado ao Cartório de Tabelião de Notas para obter a escritura do imóvel. Após a obtenção da escritura, deve-se dirigir ao posto do INSS para a obtenção da CND (certidão negativa de débito). Com o “habite-se”, escritura e CND em mãos, poderá ser realizada a averbação no Cartório de Registro de Imóveis.

Glossário de Termos

Cartório de Registro de Imóveis: É o cartório responsável por manter em arquivo o histórico de todos os imóveis de uma região. Isto é feito através das Matrículas. Cada imóvel possui a sua Matrícula identificada por um número no cartório. Quem adquire um imóvel deve registrar suas escrituras no Cartório de Registro de Imóveis da localidade onde o imóvel se situa. Somente o registro garante o direito de propriedade do imóvel adquirido. Desta forma, nos cartórios de registros de imóveis, os cidadãos podem conseguir informações verdadeiras e seguras sobre a situação real de qualquer imóvel.

Cartório de Ofício de Notas: Ou Tabelionato de Notas, é o cartório responsável pela lavratura da escritura de compra e compra de um imóvel. É o cartório onde o vendedor e o comprador devem comparecer para declarar que pretendem levar a efeito a transação de compra e venda, pelas condições comerciais constantes no instrumento público (escritura pública de compra e venda). Feita a leitura da escritura pelo Tabelião, e estando nos devidos termos, as partes assinam a escritura e cada uma delas recebe uma cópia denominada de traslado da escritura.

Matrícula do Imóvel: É o ato cartorário que individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. É na matrícula do imóvel que são lançados o registro e averbação, mostrando o real situação jurídica do imóvel. Cada imóvel possui um número de matrícula no cartório de registro de imóvel em que está registrado. É nesta matrícula que estão lançadas todas as informações sobre o imóvel relativas a propriedade e a eventuais ônus sobre ele incidentes e também seus dados cadastrais, desde a origem do terreno (descrição, confrontações e dimensões), passando, quando for o caso, pelas benfeitorias nele construídas e pela averbação do “habite-se” da construção nele realizada, pelos nomes e pela identificação de todas as pessoas que o compraram ao longo do tempo, até os dos atuais proprietários.

“Habite-se” do Imóvel: Tecnicamente chamado auto de conclusão de obra, nada mais é do que uma certidão expedida pela Prefeitura atestando que o imóvel (casa, prédio residencial ou comercial) está pronto para ser habitado e foi construído ou reformado conforme as exigências legais estabelecidas pelo município. Em regra, o proprietário do imóvel (incorporadora, construtora ou pessoa física) faz a requisição perante o órgão competente da Prefeitura, a qual deve providenciar uma vistoria no local para constatar se a construção edificada corresponde ao projeto aprovado inicialmente.

Averbação:  É o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes a um imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel. São atos de averbação de informações que alteram a situação do imóvel ou das pessoas a que o imóvel se vincula, por exemplo, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio etc. Importa observar que a averbação também é utilizada para informar formal e juridicamente sobre os eventuais cancelamentos de hipoteca, penhoras, arresto, entre outros.



Averbação da Construção: Etapa final de de registro de uma construção em um terreno através da apresentação do “habite-se” realizada no Cartório de Registro de Imóveis. O imóvel terá uma matrícula individualizada, dando início ao histórico de registros do bem. Somente através da averbação é que passaremos a ter o imóvel construído individualizado, perfeitamente descrito e caracterizado na sua matrícula. Juridicamente, o imóvel só passará a existir, quando da averbação de sua construção, até lá, o que existe, é somente o lote de terreno.

CND – Certidão Negativa de Débitos do Instituto Nacional de Seguro Social (INSS): Se a equipe contratada para construção do imóvel trabalhou formalmente, você ou o construtor já deverão ter pago as contribuições e encargos relativos a esses trabalhadores no decorrer da obra e ter os comprovantes desses pagamentos. Caso a obra tenha sido feita informalmente, ou seja, não houve pagamento de nenhum encargo, deverá, ao final da construção, levar o projeto (aquele aprovado na prefeitura) até o INSS que calculará, de acordo com uma tabela e com base no CUB (Custo Unitário Básico da construção de cada estado) quanto pagar, tudo em um montante só.

ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis: É um tributo municipal que deve ser pago na aquisição do imóvel e a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o pagamento desse imposto. O ITBI é normalmente pago pelo comprador. Contudo, as duas partes podem negociar um acordo no qual o vendedor fique responsável pelo pagamento do imposto. O ITBI deve ser recolhido pelo município sempre que houver transmissão de um imóvel envolvendo uma pessoa física, exceto em casos de sucessão por falecimento. Alguns municípios instituem que o ITBI deve ser pago após a lavratura da escritura pública e outros estabelecem que o recolhimento precisa ser efetuado depois do registro da escritura.

Escritura Pública de Imóvel: É o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas perante um Tabelião em um Cartório de Notas, que tem a responsabilidade legal e formal para a sua lavratura. A Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei. O ato jurídico pode ser uma compra/venda, uma doação, etc). Quem compra um imóvel que possui registro imobiliário em Cartório de Registro de Imóveis está adquirindo a propriedade plena do referido imóvel. Quando se compra um imóvel que já possui número de matrícula imobiliária, deve-se lavrar uma Escritura Pública de compra e venda, que é o Instrumento Jurídico legal para a obtenção da propriedade plena. Basta levar essa Escritura Pública de Compra e Venda ao registro no Cartório de Registro de Imóveis para que seja efetuada a transferência de propriedade do referido imóvel.

Registro da Escritura: É o ato cartorial que declara quem é o proprietário formal e legal do imóvel, e ainda se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Depois que a escritura é lavrada no Cartório de Notas, as partes (vendedor e comprador) passam a ter um documento que comprova a obrigação da compra e venda, embora ainda não tenha sido realizada a transferência do imóvel. A transferência da propriedade ocorrerá somente com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, depois de comprovado o recolhimento do ITBI. Só após o registro da escritura o comprador poderá ser considerado dono do imóvel. Antes do registro, ele apenas possui um contrato com o vendedor.

Diferença entre Escritura e Registro

Uma das maiores confusões que ocorrem nas transações de compra e venda de imóveis tem a ver com o desconhecimento do comprador sobre os termos escritura e registro.

A escritura pública de compra e venda é o documento feito no Cartório de Notas (ou Tabelionato) por meio do qual o Oficial do Cartório (Tabelião) declara a vontade das partes (vendedor e comprador). A escritura nada mais é do que um documento que informa todas as condições da negociação realizada, tais como: quem são as partes envolvidas, qual é o preço, qual é a forma de pagamento, etc.

A escritura possui duas funções básicas: a primeira  é declarar o desejo das partes na negociação de compra do imóvel. A segunda é formalizar todas as obrigações que decorrem da compra e venda. Contudo, a escritura por si só não é o instrumento legal que oficializa a propriedade do imóvel ao comprador. O imóvel somente passará a ser de propriedade (aos olhos da lei) do comprador, no momento em se faz o Registro da Matrícula do imóvel.

Em outras palavras, a Escritura apenas formaliza a venda ao criar um título hábil à transmissão da propriedade do imóvel. Já o Registro transfere definitivamente a titularidade do imóvel do vendedor para o comprador.

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Um comentário em “Como Declarar Construção de Imóvel?

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